FAQ

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif.

La SCPI collecte des fonds provenant d’investisseurs particuliers. En contrepartie de cet argent investi, l’investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI.

Ensuite, la SCPI acquiert des immeubles et s’occupe de la gestion de ces biens immobiliers. L’investisseur, devenu associé, reçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges (impôts locaux, frais de gestion, entretien etc.)

A lire aussi : SCPI définition

Il existe de nombreuses SCPI, parmi les plus connues figurent :

Classement des meilleures SCPI de rendement 2019

Ce classement, conçu à des finds d’information, ne constitue ni une recommandation, ni une offre d’achat, ni une proposition de vente, ni une incitation à l’investissement, et ne constitue en aucun cas un élément contractuel

A lire aussi : Classement des meilleures SCPI de rendement

Le prix des parts correspond à la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Nommé par la SCPI, c’est à l’expert immobilier de déterminer la valeur du parc en fonction du marché.

La SCPI fixera alors le prix de ses parts en prenant en compte le montant d’expertise.

Les frais de souscription correspondent à l’ensemble des frais qui viennent s’ajouter au prix de base des parts des SCPI. Différents types de frais :

• Les frais à la souscription : ils varient en fonction du type de SCPI souscrites (capital fixe ou variable). Ils peuvent être réduits en cas d’acquisition via un contrat d’Assurance Vie.
• Les commissions de cession : elles sont calculées en fonction du montant de la transaction et ne concernent que les SCPI à capital fixe vendues sur le marché gré à gré.
• Les frais de gestion : ils correspondent à la rémunération de la société de gestion.
• Les droits d’enregistrement : ces frais s’appliquent uniquement pour les SCPI à capital fixe concernant les acquisitions réalisées sur le marché secondaire. Elles s’élèvent à 5% du prix acquéreur, avec un minimum de 25 €.

La revente de parts de SCPI peut prendre un certain temps. Elle implique en effet que la SCPI vende les immeubles qu’elle détient, ce qui peut être plus ou moins long selon l’état du marché. La personne ne récupérera l’argent investi qu’à l’issue de ce délai.

• SCP à capital variable : Une part de SCPI variable peut être revendue à tout moment. Le prix des parts est plafonné par un minima et un maxima. Toutefois, il est possible de rencontrer des problèmes de liquidité avec ce type de SCPI. Sans acheteur, le vendeur ne peut céder ses parts.
• SCPI à capital fixe : lorsqu’un associé souhaite revendre ses parts, il doit trouver une ou plusieurs personnes sur le marché secondaire souhaitant racheter l’ensemble de ses parts.

• SCPI de rendement : Les SCPI s’adressent aux investisseurs à la recherche de rendements élevés mais aussi d’un potentiel d’appréciation de son capital (valorisation des parts). Elles ont pour vocation la distribution régulière de revenus aux détenteurs de parts. L’actif de ces SCPI de rendement est composé essentiellement de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux.
• SCPI de plus-value : Les SCPI de plus-value misent sur des locaux, immeubles, ou bureaux disposant d’un fort potentiel d’appréciation à la revente afin de délivrer à l’investisseur des plus-values à terme.
• SCPI fiscales : Les SCPI fiscales sont destinées aux investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion dans le but de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le rendement de ce produit est plus faible. Il peut néanmoins être compensé par une plus-value à terme.

Retrouvez plus d’information sur la page Les différentes SCPI

Récapitulons sous forme de schéma, le fonctionnement d’une SCPI et son interaction avec les différents acteurs.

Les SCPI continuent à figurer assez haut sur le podium des placements les plus rentables en 2019.

En effet, le rendement moyen avant impôt était de 4,4% en 2019.

Pour les professionnels, le risque d’assister à une baisse de valeur des SCPI paraît extrêmement faible. Les rendements devraient rester à un niveau similaire.

(Source ASPIM).

Plus de la moitié des acquisitions de parts de SCPI se font par emprunt bancaire. Mais toutes les banques ne financent pas ce type de placement. Les modalités diffèrent d’une banque à une autre.

La méthode la plus adaptée pour obtenir le meilleur crédit consiste à faire appel à un conseiller indépendant tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine.

Pour plus d’informations contactez-nous

La valeur de réalisation : permet d’analyser et de chiffrer la structure financière d’une SCPI.

Le montant de la valeur de réalisation correpond à la valeur globale à laquelle tous les biens possédés pourraient être vendus.

Cette donnée est importante pour savoir si la SCPI est solide.

La valeur de reconstitution : correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux).

Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.

Voici les avantages de la SCPI :

• Aucune gestion requise, c’est une société qui gère le parc immobilier
• Complément de revenu régulier (loyers net)
• Mutualisation des risques et diversification (un grand nombre d’immeubles)
• Taux de rendement attractif
• Investissement ouvert à tous les budgets : possibilité d’investir à partir de 3000€
• Les parts de SCPI peuvent être souscrites à crédit. Cela permet de déduire les  intérêts d’emprunt des revenus fonciers.
• Liquidité du placement : possibilité de revente des parts
• Les SCPI offrent aussi la possibilité de profiter des avantages de certains dispositifs fiscaux immobiliers : Pinel, déficit foncier, Malraux…

Pour plus d’informations contactez-nous

• La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI
• Le placement en SCPI doit se faire obligatoirement dans une optique de placement sur le long terme
• La revente des parts est parfois longue
• La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut perdre de la valeur en fonction du marché.

De manière générale les risques d’une SCPI sont limités.

La valeur des parts dépend de la valeur du patrimoine immobilier et peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture immobilière. Le capital investi dans une SCPI n’est donc pas garanti.

La SCPI est gérée par la société de gestion.

Cette société de gestion est assistée par un conseil de surveillance élu par les associés, détenteurs de parts lors de l’Assemblée Générale.

L’Assemblée Générale est la seule intervention des investisseurs dans la gestion de la SCPI. Elle a lieu au minimum une fois par an. Cela concerne principalement l’approbation des comptes, l’élection du conseil de surveillance, la nomination du commissaire aux comptes de l’expert immobilier chargé d’évaluer la valeur des biens détenus par la SCPI.

La gestion quotidienne est attribuée à la société de gestion (la gestion des locataires, la recherche d’immeuble, la tenue des comptes ou l’information des investisseurs sur le fonctionnement de la SCPI).

La gestion d’une SCPI requiert donc peu de temps pour les investisseurs.

Les SCPI sont taxables à l’IFI et sont soumises au régime de droit commun. Pour connaître la valeur à déclarer aux impôts, remplissez ce formulaire.

Il est également possible de réduire l’impact fiscal de la manière suivante : il faut démembrer temporairement les parts de SCPI et n’en acheter que la nue-propriété à crédit. Ce type de montage se fait sur une durée déterminée (environ 10 ans).

Durant cette période, les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne feront pas partie du calcul de l’IFI.

S’ajoute à cela, le montant du prêt pouvant être déduit du montant de l’assiette imposable.

A la fin de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts, qui rentrent alors dans le patrimoine taxable.

Il est possible de transmettre l’usufruit d’une SCPI à une personne. C’est généralement le cas pour les enfants et/ou petits enfants. Cela peut permettre de leur procurer des revenus de manière temporaire.

Le don est limité à une certaine somme par parents.

 Pour plus de renseignements remplissez un formulaire ici

Il est possible de donner ses parts de SCPI. Dans certains cas, comme notamment la donation à ses enfants ou petits-enfants, cela peut même être gratuit en fonction de la somme léguée.

Pour plus d’informations contactez-nous

Le nombre minimal de parts à acquérir dépend d’une SCPI à une autre. Lorsqu’un associé revend ses parts sur le marché secondaire il n’y a pas de nombre minimum.

Les SCPI sont un placement de confiance. Différents acteurs interviennent afin de garantir leur transparence :

• Le commissaire au compte : il contrôle et vérifie les comptes de la SCPI. Il est nommé durant l’assemblée générale et doit être agréé par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
• L’expert immobilier : détermine la valeur des biens immobiliers que détient la SCPI. La valeur des biens détermine la valeur des parts.
• La société de gestion : doit obligatoirement obtenir l’agrément de l’AMF. Cet agrément est un gage de sécurité car il n’est attribué qu’à des sociétés respectant des normes et des pratiques strictes.

L’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF) valide le fait que la société de gestion présente « des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants ».
Cet agrément n’est pas un acquis, il peut être retiré à tout moment par l’AMF si les garanties ne sont plus respectées.

Investir en SCPI est une bonne solution d’investissement pour se créer du patrimoine sur le long terme.

Une rentabilité assurée

Le principal argument est la rentabilité du placement. Avec un taux de rendement moyen de 4,85% en 2015, cet investissement constitue un complément de revenu sur le long terme.

La simplicité avant tout

Investir en SCPI permet de bénéficier des avantages de l’immobilier sans les inconvénients.

En investissant dans l’immobilier classique, vous devez en premier lieu trouver un bien, l’acheter, le rénover si nécessaire, trouver un locataire, s’occuper de la gestion locative… La liste est longue, sans compter le montant de l’investissement initial qui peut être élevé.

Investir en SCPI c’est investir non pas dans un bien mais dans des parts d’une société qui investit dans l’immobilier.

Vous n’avez aucune gestion à faire! La société de gestion prend tout en charge, de la recherche du locataire à l’encaissement des loyers.

Une mutualisation des risques

La SCPI a des moyens financiers nettement supérieurs à ceux d’un particulier. La société de gestion peut donc investir dans de multiples biens immobiliers et donc diversifier ses placements.

De ce fait, la diversité des biens apporte de la sécurité! Si un bien n’est pas loué, les autres biens situés dans d’autres secteurs pourront compenser cette baisse.

C’est ce qu’on appelle la mutualisation du risque.

Le versement des loyers trimestriel se fait par virement bancaire sur le compte que vous aurez indiqué.

Est-il possible d’acquérir des parts de SCPI pour une société ?

Eh bien oui ! Une société a la possibilité d’acheter des parts de SCPI. Deux types d’achats sont possibles :

• L’achat classique : l’achat classique est peu sollicité par les entreprises. En effet, il doit se faire à long terme pour être intéressant.
• L’achat en nue-propriété ou en usufruit de part : Le bonus est que l’achat en usufruit permet d’amortir comptablement les parts.

On parle d’un produit liquide lorsque celui-ci est facilement revendable.

Vous pouvez vendre à tout moment vos parts. La vente s’effectue sur un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendant des conditions de marché au moment de la cession.

Le marché des SCPI est aujourd’hui en pleine croissance, de nombreuses personnes souhaitent acquérir des parts. Il est donc aisé de revendre votre placement. Cependant, selon l’AMF une durée de détention de 8 à 10 ans est conseillée.

Bonne question! Les SCPI offrant la meilleure rentabilité sont les SCPI de rendement.

Leur rendement varie entre 3,5% et 6,3% net par an.

Pourquoi les SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement investissent principalement dans des bureaux et des murs de commerce. Ces biens immobiliers ont une meilleure rentabilité que l’immobilier destiné à la location aux particuliers car les loyers sont plus élevés.

La société de gestion est le gestionnaire des SCPI.

Les associés sont les uniques propriétaires. Ces derniers confient la gestion et l’approuvent lors des Assemblées Générales.

La souscription à une SCPI est simple !

Exit le passage devant le notaire

Pour acquérir des parts de SCPI, il faut vous adresser à un conseiller de gestion de patrimoine indépendant. C’est celui-ci qui sera en mesure de vous diriger vers la meilleure SCPI.

Une fois la SCPI choisie, vous n’avez qu’à remplir un dossier de souscription et une attestation de propriété de parts sera ensuite délivrée par la société de gestion après enregistrement.

C’est un des avantages des SCPI : vous investissez à votre rythme et selon votre budget !

Il faut différencier :

• La SCPI à capital variable, l’achat est possible toute l’année sauf dispositions exceptionnelles
• La SCPI à capital fixe, l’investissement se fera sur le marché secondaire toute l’année ou sur une augmentation de capital durant une période déterminée