Les sociétés civiles de placement immobilier – ou SCPI – sont des véhicules d’investissement destinés aux investisseurs et épargnants particuliers. Leurs caractéristiques doivent être appréhendées et connues des investisseurs plaçant leur argent dans ces sociétés de gestion. Ces indicateurs aident quant aux larges choix disponibles sur le marché.
L’AMF porte une grande importance à la connaissance de l’investissement par le particulier non professionnel. Chaque personne doit être en mesure de connaître le placement financier dans lequel il investit.
De plus, il convient de connaître certains indicateurs communs à toutes ces SCPI. Cela vous permettra notamment de développer un avis critique et vous aidera à mieux connaître cet investissement si prisé.
Tout d’abord l’indicateur phare pour toutes SCPI est son niveau de collecte nette par année. Ce chiffre témoigne de l’encours que les investisseurs ont investi globalement dans la SCPI dans une période donnée. C’est un bon facteur pour savoir si la SCPI aura les fonds nécessaires pour se développer et continuer à louer et gérer ses biens. Globalement, il s’agit de savoir si la SCPI aura les encours nécessaires à son développement et à sa bonne continuité.
Le TDVM, pour taux de distribution sur valeur du marché, est l’indicateur de performance assimilable au rendement. C’est en l’occurrence les loyers que la SCPI redistribue à ses associés – ceux qui ont acheté des parts à travers la société de gestion – sous forme de revenus fonciers.
Le calcul s’opère comme suit : Dividende brut / prix moyen des parts de l’année écoulée
A savoir que le rendement final d’une SCPI n’est pas exclusivement tiré du TDVM. D’autres facteurs peuvent être ajoutés, afin d’augmenter le taux de distribution comme une quote-part des produits financiers investis via la trésorerie ou encore une quote-part des plus-value réalisées à l’occasion d’une cession d’actifs de la société.
La VPM, la variation du prix moyen de la part est la différence entre le prix moyen de la part qu’un acquéreur pourra obtenir de l’année en cours / prix moyen de la part pour l’acquéreur de l’année précédente.
Sa variation positive signifie une augmentation de la valeur du patrimoine de la SCPI, en l’occurrence si le parc immobilier prend de la valeur suite à une revalorisation.
Le TOF pour Taux d’Occupation Financier, est le rapport entre le montant réel des loyers de l’ensemble des actifs immobiliers de la SCPI et le montant total des loyers si le parc était loué en intégralité durant toute une année.
Il permet de savoir si certains biens d’une SCPI sont inoccupés. Cet indicateur témoigne de la qualité de gestion mais aussi de la situation géographique des actifs immobiliers.
Le RAN est la dotation du report à nouveau en comptabilité. C’est une forme de réserve que la SCPI peut décider de faire pour compléter la distribution des loyers si nécessaire, en cas de crise du marché ou de difficulté de gestion. Il permet de maintenir le niveau de distribution linéaire des loyers, c’est un gage de sécurité.
Enfin, la revalorisation des SCPI témoignent d’une part de la qualité de gestion comprenant la sélection des investissements mais aussi la gestion et la rénovation du parc immobilier existant. Cette revalorisation se traduit par une augmentation du prix des parts mais aussi par une distribution exceptionnelle de dividendes. Elle traduit le fait que la valeur de l’investissement augmente avec le temps.
La revalorisation est directement liée à la valeur de reconstitution des parts, qui correspond à la valeur vénale du parc immobilier majorée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine global du parc, c’est à dire les frais notariés et autres commissions.
Un indicateur déterminant d’une bonne opportunité de placement :
Le rapport entre le prix de la part et la valeur de reconstitution des parts donne un bon aperçu de l’opportunité d’investissement. Effectivement, si ce ratio est de plus de 100%, le prix de souscription est sur-évalué par rapport au patrimoine détenu par la SCPI … Cependant, si ce ratio est inférieur à 100%, alors il traduit une décote du prix de souscription par rapport à la valeur réelle des actifs de la société de gestion. Il est alors intéressant de s’y pencher car cela se traduira probablement dans le futur par une valorisation des parts.
D’autres indicateurs peuvent prendre de l’importance, tel que le nombre d’associés dans la société, la capitalisation, les transactions sur le marché secondaire ou encore la diversification du parc immobilier. Cette liste n’est en aucun cas exhaustive, mais traduit une bonne base de connaissance pour se faire un avis personnel de chaque SCPI sur le marché.