Quelle SCPI choisir ?
Même si aujourd’hui, la Société Civile de Placement Immobilier commence à être connue, elle reste un placement peu intuitif et dans lequel il est parfois difficile de se lancer. Dans un univers de plus de 150 SCPI, trouver une Société de placement sérieuse peut paraître compliqué. C’est pourquoi, il est extrêmement important d’être sûr de son placement et d’y connaître les réels aboutissants. C’est ici que tout le travail de sélection entre en place. Alors, quelle SCPI choisir ?
La sélection de la SCPI ne signifie pas simplement de trouver et choisir le gestionnaire avec les meilleurs rendements. Il faut absolument se donner des critères précis avant de limiter au maximum les risques et rendre ce placement totalement sûr. C’est pourquoi nous avons définit pour vous les critères de sélection qui nous paraissent important, voir essentiels.
Les critères de sélection pour choisir sa SCPI :
La spécialité de la SCPI
En règle générale, les SCPI investissent principalement vers de l’immobilier de bureau et de commerce, pourquoi ? Tout simplement car c’est sur marché que nous trouvons les plus forts rendements. Cependant il est possible de rencontrer certaines SCPI choisissant de travailler sur l’avantage fiscal. C’est pourquoi certains gestionnaires investissent sous différents dispositifs fiscaux.
La liquidité des parts
Il existe deux grands types de SCPI, celles à capital variable, et celles à capital fixe. La principale différence concerne la liquidité des parts, en effet, seules les SCPI à capital variable peuvent garantir la liquidité des parts. C’est tout de même un critère important dans le cas ou vous devriez sortir de l’investissement pour une raison particulière.
La taille du parc
Dans tout investissement il existe un risque. Le but est de minimiser celui-ci. C’est pourquoi lors d’un investissement en SCPI, la taille est importante. En effet un parc immobilier important permet une plus grande mutualisation du risque. (Sur une centaine d’immeubles, si un prend feu vous ne le sentirais quasiment pas, contrairement à un investissement locatif classique). Il est aussi nécessaire de porter son attention sur la localisation et la qualité des biens immobiliers.
Le gestionnaire
Quand vous réalisez un investissement de ce type, vous vous attendez à avoir un réel professionnel qui gère votre argent. Il est alors indispensable de se renseigner sur le gestionnaire. Connaître son historique, son ancienneté, mais aussi sa réputation et savoir s’il a déjà fait ses preuves.
L’historique des rendements
Il faut d’abord noter une certaine stabilité ou du moins une continuité dans l’évolution de la SCPI. Le but est de trouver un rendement intéressant, permettant d’avoir un bon retour sur investissement, mais pas seulement. Il faut détailler les rendements déjà effectués par la SCPI, afin de voir qu’il n’y pas de grandes différences d’une année à l’autre et si la Société arrive à maintenir un cap.
Le taux de remplissage
Il existe deux taux de remplissage, le taux de remplissage physique qui se base sur l’ensemble du parc immobilier, et le taux de remplissage financier qui se base lui sur la totalité des loyers. Le but est tout simplement d’avoir chaque taux le plus haut possible, on considère qu’un taux de remplissage inférieur à 90% n’est pas totalement satisfaisant. Cette donnée permet tout simplement de se prémunir contre le risque d’impayés.
Le locataire
Il est bien sûr toujours important de jeter un œil sur le type de locataires que l’on retrouve dans chaque SCPI. Même si il existe une première garantie qui est celle qu’offre le bail commercial, il est important de savoir qui sont ses locataires. En effet, des sociétés importantes comme EDF, Orange ou encore Sony offrirons généralement plus de garanties que des petites structures. En revanche, ceci ne veut pas dire qu’une SCPI n’ayant pas de multinationales parmi ses locataires est mauvaise, il faut juste trouver une harmonie et permettre ainsi d’avoir des locataires solvables mais de différentes structures et différents secteurs.
Dans tous les cas, même en connaissant ces différents critères, il est important de faire appel à un professionnel pour être conseillé efficacement, trouver le placement qui vous convient et réaliser des simulations d’investissement poussées.