Le Guide des SCPI

La SCPI est le nouveau produit phare. Avec un rendement de plus de 5% en 2014, de plus en plus d’investisseurs n’hésitent pas à souscrire dans une SCPI.

Mais avant d’investir dans ce produit, il faut savoir un certain nombre de choses à son sujet.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Elle investit uniquement dans l’immobilier professionnel c’est à dire dans les murs de bureau et de commerce. Ce véhicule donne la possibilité à un particulier d’avoir accès à l’immobilier professionnel qui est généralement réservé à une clientèle fortunée.

Elle a pour travail de gérer, louer, acheter des bureaux ou commerces. Elle verse ensuite des loyers, nets de charges (la SCPI supporte toutes les charges) à ses investisseurs.

Les SCPI doivent tous les ans faire un rapport à l’Autorité des Marchés Financiers afin de revaloriser ou non ses parts.

Les différentes familles de SCPI

On retrouve différentes SCPI :

• Les SCPI de rendement investissent exclusivement dans l’immobilier de bureaux. Elles reversent à ses investisseurs des revenus nets et réguliers. Elles répondent généralement à des problématiques de création de capital et/ou de revenus complémentaires.
• Les SCPI fiscales investissent dans des logements neufs ou à rénover. Elles répondent à des problématiques fiscales car elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à une loi fiscale de référence (actuellement la loi Pinel).
• Les SCPI de plus-value investissent dans des biens qui ont un fort potentiel de revalorisation et de revente.

Les frais

L’achat de parts de SCPI entraîne un certain nombre de frais :

• Les frais de souscription varient en fonction du type de SCPI (à capital variable ou à capital fixe et sur le marché primaire ou secondaire). Généralement, ces frais sont de l’ordre de 3 à 12%
• Les frais de gestion servent à rémunérer le gestionnaire. Ils représentent environ 10% des loyers perçus
• Les droits d’enregistrement n’apparaissent que dans l’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Ils s’élèvent à 5% du prix d’achat.
• Les frais de retrait ne sont visibles que dans les SCPI à capital variable car celles-ci ont pour obligation de racheter les parts de l’investisseur qui souhaite sortir de cet investissement. Elles doivent donc s’assurer d’avoir des liquidités pour répondre à cette obligation. Ils sont d’environ 10% du prix de revente. Ils assurent aussi une bonne gestion de la SCPI car le but, aussi bien pour l’investisseur que pour la SCPI, est de pouvoir revendre les parts au prix le plus haut. Ces frais sont finalement un engagement vis à vis de l’investisseur d’obtenir une revalorisation des parts.

Les revenus procurés par la SCPI

Les loyers sont reversés, à chaque investisseur, tous les trimestres. Cette condition est dûe au bail commercial signé entre le gestionnaire de la SCPI et le propriétaire. Ils sont versés directement sur le compte bancaire de l’investisseur. Les loyers sont nets de charges. L’investisseur aura simplement à déclarer ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

L’achat de parts de SCPI

On peut acheter différentes parts de SCPI. On en trouve sur le marché primaire qui sont de nouvelles parts émises par les SCPI, soit sur le marché secondaire qui sont des parts revendues par des investisseurs. Les SCPI ne sont pas toujours ouvertes à la collecte de fonds. Cela dépend entièrement des conditions de marché et des opportunités qu’elle aura trouvé. On ne peut investir dans une SCPI que si elle est ouverte à la collecte.

La revente des parts de SCPI

Pour revendre ses parts, il suffit de s’adresser directement au gestionnaire. Lorsque la SCPI est à capital variable, celle-ci vous rachètera automatiquement vos parts en déduisant des frais de retrait. Si la SCPI est à capital fixe, les parts sont alors vendues sur le marché secondaire. Le prix de vente est confronté au prix d’achat proposé. Il faut donc faire attention à ne pas revendre trop tôt ses parts afin de ne pas perdre trop d’argent. Il est conseillé de rester en moyenne entre 10 et 15 ans dans une SCPI.

Où acheter des parts ?

Il est possible de souscrire directement auprès du gestionnaire ou d’un groupe bancaire ou auprès de conseillers en gestion de patrimoine ou par des sites internet spécialisés. Il est vivement conseiller de s’adresser à des spécialistes de l’immobilier pour souscrire à une SCPI.