Immobilier traditionnel ou SCPI ? Dans quoi investir ?

La construction de patrimoine est un sujet important aujourd’hui, que ce soit dans le but de protéger sa famille, de créer un capital dans l’optique de réaliser divers projets ou encore d’anticiper la baisse de revenu liée au départ en retraite.

Le placement classique lorsque l’on parle d’immobilier, c’est l’achat d’un appartement et de le mettre en location. C’est le placement le plus intuitif et le plus répandu aujourd’hui.

Cependant, il existe d’autres formes d’investissement dans l’immobilier, par exemple en SCPI. Un placement moins intuitif mais qui a de nombreux atouts à faire valoir.

INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER TRADITIONNEL

Il s’agit simplement d’acquérir un bien immobilier et de le mettre en location. Vous êtes alors redevable d’un certain nombre de charges et vous vous occupez de la gestion du bien.

Avantages de l’investissement en immobilier traditionnel :

• Placement intuitif et connu du grand public
• Choix du bien
• Proximité avec le locataire
• Prise en compte de l’affect de l’investisseur

Contraintes de l’investissement en immobilier traditionnel :

Évolution du marché et de la législation :

Depuis les années 2000, le prix du foncier n’a cessé d’augmenter et ce fortement. De plus, avec la loi Alur et le plafonnement des loyers, l’impact sur la rentabilité locative a été désastreux, notamment en région parisienne où cet effet se ressent le plus.

Rendements locatifs :

La rentabilité locative prend deux choses en compte : la valeur actuelle du bien, ainsi que la somme des loyers perçus sur l’année. Il est intéressant de souligner l’écart qui a été créé suite à l’évolution du marché. Alors qu’avant les années 2000, la rentabilité locative brut était d’environ 10%, nous sommes aujourd’hui plus proche des 3% – 3,5% brut. (Ce qui est soit dit en passant bien trop faible lorsque l’on parle d’investissement).

Les charges locatives :

Il faut savoir que dans ce genre d’investissements il existe différentes charges qui pèsent sur le propriétaire des lieux. Nous pouvons par exemple citer la taxe foncière, ainsi que les gros travaux, les mises aux normes… Cela a une incidence importante sur la rentabilité locative. Nous pouvons alors nous retrouver avec une rentabilité locative net entre 2 et 3% en région parisienne.

Le risque locatif :

Ce dernier point est évident à regarder avec insistance, en cas de carence locative ou encore de loyer impayé. L’investissement dans l’immobilier traditionnel à but locatif deviendrait alors totalement désastreux !

INVESTISSEMENT EN SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI, vous investissez sous forme de parts. En effet, vous devenez alors propriétaire d’une partie d’un parc immobilier plus ou moins important. Vous signez alors un contrat avec un gestionnaire, qui s’occupera de la gestion du bien, des locataires ainsi que de payer les différentes charges, les loyers que vous percevrez alors seront des loyers nets.

Avantages de l’investissement en SCPI :

Des rendements attrayants : dans ce marché, les loyers et le prix du foncier ont augmentés quasiment sur le même rythme. Ceci évite donc de se retrouver avec des rendements locatifs peu satisfaisants. Le bail qui est signé est un bail commercial. Les loyers peuvent donc être fixés par le propriétaire comme bon lui semble. Il faut savoir qu’un rendement moyen pour une SCPI est aujourd’hui d’un peu plus de 5% net.

Concernant les charges locatives :

Lorsque l’on investit dans une SCPI, on signe un contrat avec un gestionnaire. Celui-ci nous reverse des loyers nets. C’est donc le gestionnaire qui s’occupe de payer toutes les charges.

Pas de contraintes de gestion :

Le temps consacré à son investissement, ceci est parfois un point important pour certains investisseurs. Il faut savoir qu’en SCPI le gestionnaire s’occupe de tout. Vous n’avez pas de locataire à gérer, les loyers que vous percevez sont nets, vous n’avez plus qu’à les reporter sur votre déclaration fiscale.

Un contrat protecteur pour le propriétaire :

En effet, le contrat signé en SCPI entre le propriétaire et le locataire est un Bail commercial. Celui-ci, contrairement au bail civil, offre des garanties plus importantes concernant la solvabilité du locataire, et de plus est plus en faveur du propriétaire.

La mutualisation du risque :

En SCPI, le principe est d’être propriétaire de parts, soit d’un pourcentage de chaque bien immobilier. En somme, plus le parc immobilier est grand et plus les locataires sont nombreux, moins le risque locatif est élevé. Il y a donc en SCPI une mutualisation du risque qui est vraiment un avantage pour l’investisseur. En cas de carence locative d’un bien ou encore d’un sinistre, il n’y aura quasiment aucune conséquence pour l’investisseur.

Contraintes de l’investissement en SCPI :

Au niveau des contraintes nous pouvons tout de même en citer quelques unes.

• Les frais de retrait : Tout d’abord les frais de retrait qui correspondent à 10% du prix de revente. Ceci permet tout de même de garantir la liquidité des parts, et de plus ces montants sont comparables aux frais de notaire et d’agence dans un investissement classique. De plus, ils obligent les gestionnaires à faire en sorte de revendre le plus cher possible et donc d’être performants. Ceci est aussi à l’avantage de l’investisseur.
• La rareté des parts : Cet investissement étant de plus en plus demandé, il est vrai qu’il devient difficile de trouver des parts disponibles facilement. Dans tous les cas, si vous passez par le biais d’un spécialiste, celui-ci se chargera de trouver un placement disponible pour vous.
• Les loyers trimestriels : Du fait du bail commercial, les loyers que vous percevez sont des loyers trimestriels. L’avantage cependant est que vous pouvez faire une projection de trésorerie sans soucis en étant sûr d’être payé. Pour les premiers mois, il existe différentes solutions pouvant être mises en place avec les agences de financement, comme par exemple un différé de paiement qui vous permet de commencer à payer lorsque vous touchez les premiers loyers.